Как определить цену?

Правильно определить цену - это одна из самых важных задач, которую нужно решить до начала продажи. Первое, чем интересуется и что видит потенциальный покупатель - это цена.

Определите для себя, почему Вы продаете жильё. Какова ваша цель?

Тщательно все обдумайте, определите главную причину продажи жилья и абсолютно четко сформулируйте цель продажи. Напишите цель продажи на бумаге. Если Вас устраивает написанное, значит все сделано правильно. Если нет - ищите причину, Вы что-то не продумали. Это не простая задача. Не ленитесь. Определение цели продажи - очень важный шаг, от него зависит выбор дальнейших действий.

Время или деньги?

Если главное деньги, то вся работа будет направлена на получение максимальной прибыли: продать подороже.

Если главное время, в течение которого должно быть продано жильё, то важно правильно определить начальную (объявленную) цену, минимальную цену, план снижения цены.

Не рассказывайте о реальной причине своей продажи никому из покупателей. Все лишнее, сказанное Вами, может быть использовано покупателями против Вас при переговорах. Не открывайтесь и риэлторам покупателей, только своему, которому доверяете. Если спросят, отвечайте, примерно, так: "Изменились жизненные планы" или "На все свои причины".

Спрячьте эмоции. Ваше жильё стало Товаром на рынке недвижимости.

Прежде всего, психологически настройте себя на продажу. Как это ни тяжело, попытайтесь задавить в себе чувство Дома по отношению к своему жилью. Смиритесь с тем, что ваша любимая Квартира Стала Товаром на Рынке с того момента, как Вы приняли окончательное осознанное решение ее продать. Разного рода незнакомцы будут приходить к Вам, осматривать, оценивать, хвалить, ругать. Им абсолютно все равно, сколько души и труда Вы вложили в эту квартиру и какие события вашей жизни связаны с ней. Спрячьте эмоции, заставьте себя относиться к своей квартире как к товару и смотрите на этот товар глазами покупателя.

Поскольку ваша Квартира Стала Товаром на Рынке недвижимости, то определять цену нужно на основе этого рынка, а не на основе ваших личных потребностей.

Пожалуйста, определяйте цену своего жилья на основе следующей простой аксиомы:

Жильё стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена жилья не зависит от ваших личных потребностей!

Как же определить цену?

Вначале давайте договоримся о следующем:

Продажа жилья - сложный процесс, при котором цена изменяется от Объявленной до Продажной.

Объявленная цена - это максимальная сумма денег, которую продавец желает получить. Это цифра, которую мы видим в объявлениях, с которой начинается процесс продажи.

Продажная цена - это сумма денег, которую фактически заплатил продавец.

Здесь мы стараемся определить Объявленную цену. С чего начать? 

Заполните Заявку На Оценку Вашей Недвижимости и мы составим сравнительный анализ рынка, основываясь на стоимости домов проданных, находящихся на продаже в текущее время или снятых с продажи по той или иной причине. С этой информацией мы сможем сказать за сколько Ваш дом мог бы быть продан если Вы поставите его на продажу.

Эта услуга предоставлена Вам абсолютно бесплатно и без каких-либо обязательств с Вашей стороны.

Немного о рисках связанных с высокой ценой недвижимости.

Если объявленная цена слишком завышена, то в реальности жильёможет быть проданонамного дешевле: на 10-20%. Иногда из-за упорства владельца жильё долго пребывает в продаже и, в конце концов, продается по цене на 25% ниже объявленной цены.

Примите к сведению все советы и пожелания людей, которым доверяете, но окончательное решение о цене принимайте сами на основе собственных рассуждений и жизненного опыта. Даже самые близкие Вам люди, желая добра от всей души, могут сбить Вас с толку. В результате, Вы неверно определите цену, что приведет к потере времени и денег из-за отсутствия покупателей. Пожалуйста, всегда самостоятельно принимайте окончательное решение о цене.

Жильё стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена жилья не зависит от ваших личных потребностей!

Не стоит перед продажей делать серьезный ремонт, чтобы поднять стоимость. Вы не вернете затраченные деньги. Более того, это может вызвать подозрение в том, что Вы пытаетесь скрыть существенные недостатки. Большинство новых владельцев все равно сделают ремонт, особенно состоятельные люди. Лучше всего займитесь наведением чистоты и порядка.

Выше мы договорились, что Объявленная цена - это максимальная сумма денег, которую продавец желает получить. Это цифра, которую мы видим в объявлениях, с которой начинается процесс продажи.

Объявленная цена - это первое впечатление покупателя о вашем жилье. Первое впечатление всегда очень сильное и оно должно быть максимально положительным.

Чтобы легче понять какую цену объявить за своё жильё, думаем, Вам будет интересно узнать, как объявленная цена влияет на весь процесс продажи квартиры.

Объявленную цену можно разделить на 4 типа: 

  • Явно завышенная цена: более чем на 10% выше рыночной цены 

 Каждый продавец хочет получить максимальное количество денег от продажи своей квартиры. Это естественно. Но, самостоятельно назначая цену за свою квартиру, многие владельцы, забывают золотое правило рынка: 

 Жильё стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена жилья не зависит от ваших личных потребностей!

Дома и квартиры с явно завышенной ценой выпадают из рынка! Покупатели обычно смотрят несколько вариантов, прицениваются, сравнивают несколько предложений, соответствующих критериям поиска. В результате, покупатели видят какова средняя объявленная цена. Если ваша объявленная цена превышает среднюю на 10% и более, то ваше жильё никого не заинтересует. Никто не будет платить лишние деньги!

Ни один профессиональный риэлтор не будет продавать вашу квартиру. Это не выгодно и вредно для его репутации! Мы не будем тратить свои деньги и время на продажу квартиры, которую никто не купит. Из-за необоснованно высокой цены мы не сможем показывать своим клиентам вашу квартиру. Ваша квартира будет "висеть" в базе данных в ожидании чуда.

Возможно, чудо произойдет и кто-то обратит внимание на вашу квартиру и пожелает ее посмотреть. Вполне возможно, что ваша квартира понравиться покупателю, но покупать он ее не станет, а будет ждать снижения цены и одновременно продолжать поиски нужной квартиры. Предложений много, никто не будет ждать пока Вы поймете ситуацию и снизите цену. Велика вероятность потерять этого единственного покупателя.

Ваша квартира может стать инструментом в руках риэлторов как негативный пример оценки квартиры. К Вам будут приводить покупателей, чтобы им было легче решиться на покупку аналогичной (не вашей) квартиры, но более дешевой. Вам будет казаться, что есть спрос, поскольку люди приходят смотреть квартиру. Не стоит так думать - это ложное впечатление, которое будет стоить Вам времени и денег. Подумайте сами: люди смотрят квартиру, но не делают никаких предложений. Значит с продажей что-то не так. Вы снова будете в запасе.

В результате, хозяин квартиры будет бесконечно долго пребывать в состоянии продажи.

Обычно мы прилагаем все усилия, чтобы убедить продавца снизить цену. Но в случае явно завышенной цены никогда не удается убедить продавца сразу снизить цену. Такие люди заблокированы своей утопической идеей, никого не слушают, никому не верят.

Основная причина появления явно завышенной цены в том, что многие люди продают свои квартиры с целью купить на вырученные деньги другую недвижимость. При этом очень часто будущая покупка значительно дороже, чем их настоящая квартира. Особо не напрягаясь, такие горе - продавцы назначают за свою квартиру цену, равную необходимому количеству денег. Их не интересует рыночная цена квартиры, они пытаются выручить необходимую сумму для будущей покупки.

Для примера, типичная ситуация:

Хозяин звонит риэлтору и говорит, что хочет продать свою квартиру за $100 000. При осмотре квартиры становиться понятно, что рыночная цена квартиры максимум $85 000. Вопрос риэлтора: "Чем вызвана такая высокая цена?" Ответ хозяина: "А я хочу купить другую квартиру, которая стоит $95 000, ну и $5000 на побочные расходы. Я могу подождать. Цены растут, и эта цена скоро станет рыночной".

Да, возможно, когда-нибудь цена вырастет и станет рыночной, но и цена квартиры, которую он хочет купить, соответственно, также вырастет. Хозяину придется снова повысить цену. И это будет происходить постоянно. Такой хозяин никогда не купит новую квартиру и бесконечно долго будет продавать свою. Почему-то такие хозяева всегда думают, что они самые умные и хитрые, а все покупатели и риэлторы-идиоты. Но, что бы ни думал хозяин о риэлторах и покупателях, никто не будет платить за его причуды. Понятно, что толковый риэлтор не будет тратить свои деньги и время на продажу квартиры по необоснованно высокой цене.

Пожалуйста, определяйте цену своего жилья на основе следующей простой аксиомы:

Жильё стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена квартиры не зависит от ваших личных потребностей!

  • Завышенная цена: в пределах 5% выше рыночной 
Завышенная цена превышает рыночную на 5-7%. Квартиры с завышенной ценой находятся в продаже дольше, чем необходимо для продажи по рыночной цене. В появлении завышенной цены обычно играют роль два фактора: 

1. Эмоции. Любой настоящий хозяин в душе верит, что его квартира, в которую вложено столько сил стоит больше, чем показывает рынок.

2. Возможность торга. Объявление завышенной цены показывает готовность к
переговорам. Но и рыночная цена не исключает возможность торга. Поэтому покупатели могут по-разному воспринимать завышенную цену. Кто-то подумает, что вы не знаете сколько стоит ваша квартира, хотите подстраховаться и попытается давить на Вас, сильно снижая цену. Кто-то подумает, что Вы надеетесь найти неосведомленного покупателя и попытаетесь его обмануть. Кто-то поймет, что Вы рассчитываете на обсуждение цены, но не желает торговаться, хотя ваша квартира, возможно, ему подходит. Еще может быт масса предположений, всего не предугадаешь. Такие домыслы настораживают покупателей, ведь они рискуют намного больше продавца. В результате, Вы можете потерять лучшую часть потенциальных покупателей, с которыми было бы проще заключить сделку, при нормальной рыночной цене. 

  • Рыночная цена.
Многие владельцы - здравомыслящие и современные люди, которые понимают, что цены на недвижимость регулирует рынок, то есть спрос и предложения. Такие владельцы оценивают свою квартиру соответственно рынку, с ними активно работают риэлторы. Рыночная цена дает возможность продать квартиру в приемлемые сроки по, практически, объявленной цене. 
  • Заниженная цена.

Низкая цена, конечно, привлекает большое внимание покупателей, особенно в нашей стране. Вспомните, назойливый, но активно продающий слоган многих рекламных кампаний: "Цены ниже рыночных!" Вспомните свою первую реакцию на этот слоган. Наверняка, Вы сопротивляетесь, знаете, что это скорее всего товар низкого качества или залежалый, но какая-то сила тянет проверить что там такое продают, авось действительно правда, авось повезет купить что-нибудь по дешевке. Чем дороже товар, тем больше тянет купить его по дешевке. Это происходит всегда и везде. Рынок недвижимости также не исключение. 

Что скрывается за низкой ценой? Может быть несколько вариантов:

  1. Квартира имеет серьезные проблемы: технические или юридические. 
  2. Квартира очень долго пребывает в продаже, хозяин больше не имеет сил ждать и хочет от нее избавиться. 
  3. Хозяину, действительно, срочно нужны деньги. 

Вариант 2 и 3 имеют большую вероятность быстрой продажи по объявленной цене.
В любом случае, отнеситесь к оценке очень серьезно, продумайте все мелочи, обязательно четко сформулируйте и запишите цель продажи. Пожалуйста, всегда помните нашу аксиому:

Жильё стоит столько, сколько большинство потенциальных покупателей готово заплатить. Рыночная цена квартиры не зависит от ваших личных потребностей!

Благодарим Вас за то, что терпеливо и внимательно прочитали наши рекомендации. Теперь Вы знаете некоторые детали процесса продажи квартиры, о которых многие продавцы квартир даже и не задумывались.

Пожалуйста, заполните Заявку На Оценку Вашей Недвижимости чтобы получить бесплатную оценку стоимости вашего жилья